Номенклатурные дома — жилье вне категорий

Номенклатурные дома — жилье вне категорий

Жилье советской элиты — уникальный сегмент московского рынка недвижимости. Фото: РИА Новости

Жилье советской элиты — уникальный сегмент московского рынка недвижимости. Оно не может конкурировать с современными элитными домами, но и не идет в сравнение ни с бизнес-классом, ни, тем более, с панельным экономом. Это Дом на Набережной, «сталинки», расположенные в районе Фрунзенской набережной и на Кутузовском проспекте, знаменитые высотки на Котельнической набережной и Кудринской площади и другие номенклатурные дома.

«В принципе, основная ценность обладания квартирой, расположенной в том или ином «легендарном» доме, заключается в возможности приобщения к образам знаменитостей, живших здесь раньше, — пояснил BFM.ru генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов. — Относить дома к какой-либо категории не имеет смысла, поскольку это — штучный товар. И именно так они позиционируются на рынке».

В советское время некоторые номенклатурные дома имели статус «закрытых»: поскольку они принадлежали ведомствам, квартиры не подлежали обмену. Поэтому поселиться там могли только высокопоставленные чиновники или служащие министерств. В постсоветский период эти дома стали выходить на рынок, и покупатели готовы были заплатить за квартиры в них любые деньги. До середины 1990-х это жилье однозначно считалось элитным по всем параметрам. «Десять–пятнадцать лет назад покупка подобной квартиры для человека, за короткий период нажившего миллионы, зачастую являлась единственной возможностью «выделиться из толпы», — отметил Олег Самойлов. — К тому же в те годы современного элитного жилья еще попросту не существовало. Вот и покупали, вкладывая миллионы и не слишком заботясь о реальной рыночной стоимости».

С началом строительства новых современных зданий в Москве, популярность домов советской элиты несколько ослабла. Это и понятно: по сравнению с новостройками, они устарели и морально, и физически. Многие «сталинки» уже требуют серьезного ремонта, замены коммуникаций, лифтов, проводки, а также реставрации фасада здания. «Если человек покупает квартиру в таком доме, то он должен готовиться к полной замене коммуникаций от входа в квартиру, — отметила BFM.ru управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац. — Вода, скорее всего, будет не очень чистой, возможны скачки напряжения в электрической сети».

Планировка тоже не отвечает современным требованиям, многие считают ее довольно неудобной и даже «бестолковой». Например, во многих квартирах с большим метражом слишком маленькие кухни (около 9 метров), где до сих пор находятся старые мусоропроводы. Далеко не во всех престижных элитных домах потолки так баснословно высоки, как принято считать. Например, в известном доме Андропова на Кутузовском, 26 высота потолков обычная для рядовых «сталинок» — 3,2 метра. Практически повсеместная проблема — отсутствие хорошей парковки. «У нас была на реализации квартира в одном из домов ЦК, — рассказала Наталья Кац. — Там на 34 квартиры приходится 23 незакрепленных машиноместа».

Преимущества у домов советской элиты тоже значительные: местоположение, уникальные видовые характеристики, хорошая звукоизоляция, широкие подоконники, просторные подъезды, однородный социальный состав (впрочем, этот показатель с каждым годом изменяется). «Во многих домах в постсоветский период уже был проведен капитальный ремонт (если он требовался), и теперь достаточно просто поддерживать инфраструктуру в рабочем состоянии, — рассказала BFM.ru Александра Кадченко из агентства МИАН. — Кроме того, всем известно высокое качество строительства сталинских домов. Для них минимальны риски, например, появления трещин в конструктиве здания, что нередко встречается в других жилых домах в центре Москвы при ведении по-соседству нового строительства».

У престижных «сталинок» и «брежневок» по-прежнему есть своя целевая аудитория. Это иностранцы, москвичи, которые покинули Россию, но хотят иметь жилье на родине, а также некоторые состоятельные петербуржцы и жители нефтяных регионов, которым просто хочется жить в исторических уникальных домах. Покупателями квартир в таких домах являются также люди творческих профессий и госслужащие высоких рангов. Большие квартиры от 130 квадратных метров в сталинских домах — дефицит.

Все элитные дома советского образца весьма неоднородны по своему составу. По времени строительства их можно подразделить на дома довоенной постройки и те, что строились после войны вплоть до начала 1970-х годов. По внешнему виду, качеству, архитектурным решениям, месторасположению они также имеют большие различия. Поэтому даже среди них есть, если можно так сказать, более и менее «элитные».

Одним из самых престижных, по мнению Натальи Кац, является так называемый «Дом Брежнева» в Гранатном переулке (в который, к слову, генсек так и не въехал). «Там нет подземного паркинга и высота потолков не соответствует сегодняшним характеристикам элитной недвижимости. Но при этом жилье там, безусловно, весьма престижно, — пояснила эксперт. — Квартиры продаются крайне редко (примерно раз в 10 лет). Следующий пласт — это дома на улице Серафимовича, высотки на Котельнической и Кудринской. Квартиры в них тоже выходят на регулярный рынок не часто».

В домах попроще предложения периодически появляются, но срок их экспозиции, как отмечает начальник отдела консалтинга и оценки агентства МИАН Александра Кадченко, обычно не превышает 1–2 месяцев. Она считает, что появление новых домов бизнес-класса не оказало значительного влияния на уровень спроса на номенклатурные дома, поскольку целевые аудитории в этих сегментах практически не пересекаются. Те покупатели, которые обращаются с просьбой подобрать квартиру именно в советском элитном доме, скорее, будут ждать, пока на рынке появится их мечта, нежели купят менее подходящий им вариант в новостройке. Директор департамента продажи элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский, в свою очередь, утверждает, что с течением времени «советская элитка» выходит на рынок все чаще, при этом средние сроки экспозиции — 5–7 месяцев. Он отмечает, что ценовые ожидания продавцов квартир в таких домах, как правило, завышены даже по сравнению с лучшими предложениями в этих районах.

По мнению Олега Самойлова из «Релайт-Недвижимость», многое зависит от того, о каком историческом доме идет речь. Например, сегодня в «Пятом доме советов» в Романовом переулке (где жили Фрунзе, Буденный, Ворошилов, Каганович, Конев, Косыгин) предлагаются четыре квартиры, в доме 6 на улице Академика Зелинского продаются семь квартир, а в соседнем, также «непростом» доме 38, корпус 8 — ни одной. «Насколько быстро продаются такие квартиры — здесь однозначного ответа не существует, — считает эксперт. — Это товар на любителя. В случае отсутствия «любителя» ожидание может затянуться».

По данным компании Blackwood, средняя цена квартир в домах советской элиты составляет 12 тысяч долларов за кв. метр. При этом диапазон цен в разных районах Москвы от 6 до 45 тысяч за кв. метр. А некоторые объекты сопоставимы по цене с современными элитными новостройками. «Довольно часто цены, по которым предлагаются подобные квартиры, поражают своим несоответствием рыночной ситуации, — рассказал Олег Самойлов. — Однако ничего экстраординарного в этом я не вижу. Сравнение цен тут в принципе некорректно. Ведь критерия, позволяющего адекватно соотнести цену квадратного метра нового элитного жилья с ценой квартиры, в которой жил Рокоссовский или Андропов, в природе попросту не существует».